¿Qué es la extinción de condominio y cómo se lleva a cabo?
La extinción de condominio es una figura jurídica que no requiere que los propietarios estén casados. Es aplicable a cualquier situación en la que varias personas poseen una propiedad conjunta y desean disolver dicha copropiedad. Según los artículos 400 y 406 del Código Civil, la extinción de condominio es una forma práctica de dividir una comunidad de bienes. Generalmente, una de las partes cede su propiedad a la otra, recibiendo a cambio una contraprestación económica, aunque esta no es obligatoria. En los casos más comunes, la contraprestación corresponde al valor del bien, lo que evita variaciones patrimoniales.
Cuando la propiedad fue adquirida con aportaciones diferentes, es fundamental valorar esta cuestión adecuadamente. Por ejemplo, si la vivienda se compró con una distribución desigual de las inversiones iniciales, la contraprestación debe reflejar estas diferencias.
Ventajas fiscales de la extinción de condominio frente a la compraventa
Una de las principales ventajas de la extinción de condominio es su tratamiento fiscal más favorable en comparación con una compraventa. Esto es particularmente útil en casos de separación o divorcio, donde el inmueble suele estar hipotecado. Más del 90% de las viviendas compradas en común se financian compartiendo la hipoteca. Al llegar el momento de la separación, lo habitual es que uno de los cónyuges se quede con la vivienda y asuma la totalidad de la deuda. Aunque menos común, también existe la opción de vender la propiedad, cancelar la deuda y repartir las ganancias.
Tomar la decisión de quedarse con la vivienda debe ser una elección bien meditada. El cambio implica pasar de compartir el pago de la hipoteca a asumirlo individualmente. Este aumento en la carga financiera puede hacer que algunas entidades bancarias sean reticentes a cambiar la titularidad de la hipoteca a una sola persona. Es crucial resolver este aspecto antes de concretar la extinción del condominio.
Gracias a la extinción del condominio, se obtienen importantes ventajas fiscales. En lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 6% y el 7%, solo se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1% del valor real de los bienes adjudicados, según la comunidad autónoma. A este coste reducido se suman los gastos notariales, lo que representa un ahorro significativo.
Variaciones patrimoniales en la extinción de condominio
El pago reducido de impuestos se aplica si la contraprestación económica no genera variación patrimonial. Por ejemplo, en una vivienda valorada en 100,000 euros con una hipoteca pendiente de 50,000 euros, un cónyuge tendría que pagar una contraprestación de 50,000 euros, lo que incluye 25,000 euros en efectivo y la asunción de los 25,000 euros restantes de deuda hipotecaria.
Si no se recibe ninguna contraprestación, las autoridades fiscales podrían considerar que se trata de una donación encubierta, lo que implicaría tributar por el impuesto de donaciones. Por otro lado, si la contraprestación es mayor que el valor recibido, quien recibe este incremento tendrá una plusvalía y deberá declararla en su declaración de la renta.
Es crucial considerar cómo repartir los bienes inmuebles si hay hijos menores en común. Si la vivienda fue adquirida por uno de los cónyuges antes del matrimonio, la propiedad seguirá siendo de ese cónyuge, pero el progenitor con custodia exclusiva podrá seguir residiendo en la vivienda con los hijos.
